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家庭内部的房屋买卖合同纠纷案(一)

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二审法院:发生于家庭内部的买卖合同,合同的价格虽低于市场价格,但不能仅以各方亲属关系,即认为双方存在恶意而认定合同无效。

【案情简介】

1、唐某某与陈某某于1949年登记结婚,婚后育有三个儿子,分别是唐某甲、唐某乙、唐某丙。1951年唐某某参军后被分配至北京某厂工作,1975年陈某某携三子唐某丙投靠丈夫并在北京落户,长子唐某甲和次子唐某乙留在湖南老家工作生活。2005年陈某某去世、2009年唐某丙因病去世、2017年2月唐某某因病去世。涉案401号房屋系唐某某与陈某某婚姻存续期间购买。2007年唐某某与唐某丙签订《北京市存量商品房屋买卖合同》(以下简称“买卖合同”),约定将401号房屋以12万元的价格出售给儿子唐某丙,并已完成过户。

2、2017年6月唐某甲、唐某乙作为原告,将董某、唐某丁诉至法院,要求法院确认唐某某和唐某丙于2007年签订的《买卖合同》无效、二被告配合原告将涉案401号房屋恢复登记至原产权人唐某某名下。

3、一审法院认为401号房屋系唐某某与陈某某的夫妻共同财产,二人各享有50%的产权份额。2005年陈某某去世后,二被告虽主张其留有口头遗嘱将财产留给唐某丙,但未提供证据,陈某某的50%份额应作为其遗产分割,由唐某某、唐某甲、唐某乙、唐某丙依法继承。唐某某与唐某丙签订《买卖合同》,以不合理的低价处分401号房屋属于恶意串通损害第三人利益的行为,违反《合同法》的规定,该《买卖合同》应属无效。最终一审法院支持了原告的全部诉讼请求。

4、董某和唐某丁不服一审判决,随后提出上诉,请求法院依法驳回一审原告的诉讼请求。上诉人认为一审法院对涉诉《买卖合同》的性质和效力的认定存在错误,即便另一部分作为陈某某的遗产,涉诉的合同也仅应为部分无效,而唐某某有权处分的部分应为有效。同时一审法院判决将涉诉房屋恢复登记至已经去世的唐某某名下实践中难以操作,且将引发新的诉讼,应予撤销。

5、二审法院经审理认为,一审法院仅以亲属关系及买卖合同的结果即认定缔约双方存在侵害第三人权益的恶意串通缺乏依据。在不能证明唐某某与唐某丙之间存在恶意串通的情况下,本案合同应属有效。撤销一审法院作出的民事判决,并由被上诉人唐某甲、唐某乙承担一、二审诉讼费。

【裁判要旨】

本案的争议焦点主要在于诉争房屋买卖合同的效力。关于合同效力的认定,二审法院存在两种意见:

第一种意见认为房屋买卖合同有效。本案中唐某某作为房屋登记的产权人处分名下财产,虽然存在部分无权处分的情形,但不具有恶意。唐某某年龄较大,在妻子过世后根据一般生活习惯处分财产,并将房屋全部出售于其子唐某丙。本案虽未买卖合同,但发生于家庭成员内部,不能仅以房屋买卖合同之价格低于市场价格、各方亲属关系及对继承事实的明知,即认为双方存在恶意。在不能确定唐某某与唐某丙之间的买卖合同存在恶意串通的情况下,不能认定诉争的合同存在法律规定的无效情形。

第二种意见认为房屋买卖合同无效。本案中唐某某与唐某丙、唐某甲、唐某乙系父子关系。唐某某与唐某丙在签订房屋买卖合同时明知房屋系唐某某与陈某某的夫妻共同财产,亦明知陈某某过世后尚有其他继承人。在此情形下签订合同将造成唐某甲与唐某乙权利的损害,仍故意为之,不具有善意。现房屋买卖合同已签订,房屋已过户。唐某某与唐某丙互相配合完成上述行为,主观具有共同意思联络。故本案诉争的合同因唐某某与唐某丙之前存在恶意串通并损害第三人利益归于无效。

最终,二审法院合议庭同意上述第一种意见,认为本案的合同有效。主要原因在于诉争合同发生在家庭成员内部,且合同双方现已过世,无法判断双方间是否存在意思联络,无法认定双方存在串通。且诉讼当事人均非订立合同的主体,对于缔约双方达成合意及合同的具体履行情况均不知情。在唐某甲、唐某乙不能举证证明缔约双方存在恶意串通的情况下,应认定合同有效。

【律师分析】

365体育投注娱乐场注册我国《合同法》第五十二条规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,合同无效。房屋产权登记人以明显低于市场价的价格,将与他人共有的房产出售给他人,当在买受人明知存在其他共有人的情况下,通常会买卖双方的行为会被认定为恶意串通,损害第三人利益。进而房屋共有人可以请求法院确认该买卖合同无效,从而保护自己利益。本案中,基本情况也与此类似,但二审法院最终没有认定唐某某与唐某丙之间存在恶意串通的意思联络,主要原因在于诉争的合同系家庭成员内部签订,且唐某丙与唐某某和陈某某共同生活多年,并对陈某某尽到赡养义务,而本案原告虽为陈某某之子,但与老人分居多年。法院结合一般生活习惯和原告提供证据情况综合对事实予以认定。

虽然二审法院最终认定买卖合同有效,但唐某某与唐某丙的合同中处分陈某某的财产份额确属无权处分,该份额中应当有归唐某甲、唐某乙依法继承的份额。二审法院在判决书中写到“唐某某虽存在部分无权处分之情形,但物权处分行为的效力并不影响债权负担行为之效力,当事人仅依据无权处分问题主张合同无效,本院不予支持”。也即法院在认定合同有效的同时也确认了唐某某无权处分的事实。唐某甲和唐某乙可以与董某、唐某丁就陈某某遗产份额进行协商分割,另案提起诉讼要求依法继承。

? ?本案的情况在现实生活中也较为常见,由于老人突然离世,未对遗产进行处分,最终引发继承人对簿公堂的情况。在此,建议老人对于自己财产的处理,提前订立遗嘱,以避免日后家庭成员内部就继承问题发生争执。同时也便于子女今后办理处分遗产的手续。

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